相続で意見が分かれた土地の相続＆売却方法
土地の相続をめぐり、親族で意見が一致しなかったり、不動産以外の財産がないために分け方に困っているという状況はよく起こることです。
土地相続トラブルの原因となる要素は何か、相続人にとって納得のいく分け方や売却のためにどのような手続きを踏めばよいのかなど、遺産分割協議（相続人の話し合い）をする前に正しく知っておくべきことがあります。
～相続人同士で意見が分かれた際の選択～
■遺産分割協議をして、土地を相続する方法を決定する■
1.他の遺産と帳尻を合わせて分配する。
不動産以外の相続財産（現金や預貯金など）がある場合には、不動産を相続できない人に現金を分配するなど、全体として帳尻を合わせる形で分配する方法です。
2.土地を売却して代金を分配する【換価分割】
土地全体を売却して売却し、代金を相続人で分ける「換価分割」とよばれる方法です。
例えば「相続した土地を3,000万円で売却した場合に、法定相続人である兄弟二人で1,500万円ずつ売却代金を分ける」といった形になります。（実際には売却代金から諸費用等を差し引きます）相続された土地はいったん相続人の共有状態になっているため、売却は法定相続人全員が合意することが必要です。
よって、売却に反対する人がいない場合に限って可能となります。
3.土地を相続する相続人が他の相続人に現金で精算する【代償分割】
誰かが土地を相続し、不公平になった分を他の相続人に現金で精算する「代償分割」とよばれる方法です。
例えば「不動産しか相続財産がないため、長男が3,000万円相当の不動産を相続して次男には長男の手持ち現金1,500万円を渡す」といった形になります。
どうしても不動産を自分が受け継ぎたい、手持ち現金があるので他の人にお金を渡しても構わないという人がいる場合に用いる方法です。
4.土地を分筆して切り分ける【現物分割】
土地そのものを分割（＝分筆）して物理的に分ける「現物分割」とよばれる方法です。
土地は、一筆（登記簿の単位）があまりにも狭いと利用価値が限定されることから、もともとの広さがある土地を持つ人に限られる方法ではありますが、土地を保持したままで相続することが可能となるメリットがあります。
～相続した土地を売却する際のポイント～
①売却の取りまとめ役を決める
共有名義の土地を売却する場合は全員の合意が必要であるため、書類の準備や実印の押印などは全員が行いますが、不動産業者との窓口となる人を決めておくことが大切です。
②最低売却金額を決めてから不動産業者に依頼する
不動産業者に依頼する前提として最低売却金額を決めておきます。相場となる金額からあまりにもかけ離れていては売却自体が不可能になるため現実的な金額に設定することは必要ですが、逆に売り急ぎすぎて安く買い叩かれないようにすることも大切です。
③売却で出た利益には譲渡所得税がかかる
利益が出る場合には、譲渡所得税がかかることを念頭に入れておいてください。
④相続から3年以内に売却した場合は譲渡所得税の軽減特例が利用できる
相続から3年以内に売却した場合、要件を満たすと譲渡所得税の軽減を受けることが可能になる場合があります。
～要件～
- 相続や遺贈により財産を取得した人であること
- その財産を取得した人に相続税が課されていること
- その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（売却）していること
上記要件を満たすと利益から差し引ける金額が増えるということになります。
税額計算や軽減措置の適用の判断をする際には必ず税理士に相談するようにしましょう。
～相続した土地を売却する際の流れ～
①遺産分割協議を行う
戸籍等で法定相続人全員が確定していることが前提として、全員で遺産分割協議を行い、名義を誰にするかを決定します。
戸籍の取り寄せも未了であれば司法書士に依頼して職権で取得してもらう方が手続きの進行は速くなります。
②相続登記を行う
相続登記を行う場合は、相続手続きの最初から司法書士に依頼するのがおすすめです。
相続登記は自分で行うことも可能ですが、売買契約前に相続登記を終えることが望ましいといえるため司法書士に依頼するのが確実です。
③不動産業者に依頼する
相続登記を終えて名義人が決定したら不動産業者と売却についての打ち合わせを行います。
④売買契約を締結する
買主が決定したら売買契約を締結します。
共有名義になっている場合は基本的に共有者全員が決済に立ち会いますが、仕事などで欠席せざるを得ない場合は欠席者から他の共有者に対して委任状を出します。
委任状のフォーマットは不動産業者や司法書士からもらえることが多いため、指定の箇所に署名押印を行います。
一般的には契約の段階で買主は売主に手付金を交付します。
⑤決済・登記
上記の手付金を除く残代金を支払う手続きである「残金決済」を行います。
買主が銀行などの融資を受ける場合には融資を行う銀行に売主、買主、不動産業者、司法書士など関係者が一堂に会して行われます。融資金で買主は売主に代金を支払い、同日中に売主から買主への所有権移転が行われます。
相続登記から売買の代金決済、登記まで一連の流れはケースにより異なりますが、早く手続きを終わらせて現金化するためにも「遺産分割協議をなるべく早くまとめる」「最初から相続に詳しい不動産業者に依頼する」などがポイントになります。
今回は土地の相続をめぐり、親族で意見が一致しなかったり、不動産以外の財産がないために分け方に困っている方に向け、相続の方法や、売却する場合の手順について解説しました。
土地の相続で親族の意見が折り合わず、売却もできずに困っている方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
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